問 : Q1.何謂土地登記？
答 :
A1：土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標的，所有權及他項權利
之取得、設定、喪失及變更情形記載於登記簿，以確定其權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉
以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
問 : Q2.土地買賣移轉過程中，土地承買人應注意那些事項？
答 :
A2：(一)、土地承買人應注意事項：
1、事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，
且詳查土地登記謄本。
2、買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。該筆土地
上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣
人取得買賣價款後，一走了之。
3、查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區、甲建、乙建、農牧用地…等，因其使用
性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買農地如申請免課徵土地增值稅時，應檢附農業用地作農業
使用證明書及承諾書。
4、參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。 土地上如有設定
地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約權利人建有房屋，則地上權人、典權人或承租人
有優先購買這塊土地的權利。
(二)、土地出賣人應注意事項：
1、售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。
2、土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無
漲價無增值，雖土地買賣移轉，仍予免稅。
(三)、申請登記時間：
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於1個月內會同前往地政事務所辦理
所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。
問 : Q3.繼承登記應於何時申辦﹖申辦時應檢附何種文件﹖
答 :
A3：(一)、一般繼承登記應於繼承開始6個月內為之，其逾期申請者，每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰，
最高罰至20倍。
(二)、申辦時應檢附：
1、登記申請書、登記清冊（分割繼承時免附）。
2、繼承系統表。
3、繼承權拋棄書（74年6月4 日以前發生繼承而以書面向親屬會議或其他繼承人表示拋棄者檢附）。
4、法院准予備查之繼承權拋棄文件。
5、權利書狀（如無法檢附者，應由申請之繼承人出具切結書）。
6、戶籍謄本(被繼承人死亡時之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本)。
7、委託書
(本人不親自申辦登記委託他人代理申請時檢附，如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。)
8、印鑑證明：
(1)、向其他繼承人表示拋棄者或遺產分割時檢附。
(2)、法定代理人或監護人代為拋棄或代為協議分割時檢附。
(3)、親屬會議同意處分同意者檢附。
9、 遺產分割協議書正副本（按協議成立時不動產價值千分之一貼印花稅票）。
10、遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件（如不計入遺產總額證明書、同意移轉證明書）。
11、遺囑（遺囑繼承時檢附）。
12、理由書（部分繼承人申請登記為全體繼承人公同共有時，應檢附未能會同之繼承人曾設籍於
國內之戶籍謄本及敘明未能檢附現在戶籍謄本之理由書）。
13、法院准許繼承證明文件（大陸地區人民經法院准許繼承者，臺灣地區人民申辦繼承登記時檢附）。
問 : Q4.辦理抵押權塗銷登記，應檢附那些文件？
答 :
A4：應檢附登記申請書、登記清冊、申請人身分證明文件、抵押權塗銷同意書及他項權利證明書向轄區
地政事務所申請辦理即可。
問 : Q5.辦理土地登記應檢附之印鑑證明書，有無使用期限之規定？
答 :
A5：(一)、申請登記時，檢附之華僑印鑑證明，每份只能使用一次，有效期限為1年，其計算自核發之日起至向
稅捐稽徵機關報稅之日止。
(二)、申請土地登記，本國人為自然人時，所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前1年以後核發者為限。
問 : Q6.繼承中，如有大陸繼承人時，其繼承遺產有無限制？
答 :
A6： 如有大陸繼承人應依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66、67條規定辦理，大陸繼承人應於繼承開始起3年內
以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示；如超過3年則視為拋棄繼承權，大陸地區人民不得繼承不動產，
又繼承之遺產，每人不得超過新臺幣200萬元。
問 : Q7.申請繼承登記時，所檢附之身分證明文件，可否以戶口名簿或繼承人之身分證影本為之？
答 :
A7：申請繼承登記應檢附繼承人現戶之戶籍謄本，依申請土地登記應附文件法令補充規定第41點之規定，不可以
繼承人之戶口名簿或身分證影本替代「戶籍謄本」。
問 : Q8.如果不動產已被法院查封，在未辦竣塗銷查封登記前，是否可以辦理買賣過戶？
答 :
A8： 依土地登記規則第141條規定：「土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，
未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。」、第147條規定：「查封、假扣押、假處分、
破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。」
所以須法院囑託塗銷後才可以過戶。
問 : Q9.共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分﹖
答 :
A9：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權, 依土地法第34條之1第1項規定
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之﹔但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
問 : Q10.土地、建物所有權人或利害關係人發現登記簿記載之資料有誤時，如何申辦更正登記？
答 :
A10：(一)、登記人員或利害關係人，發現登記錯誤或遺漏，應檢附以下證明文件向土地所在地之地政事務所
申辦更正登記：
1、登記申請書、登記清冊。
2、登記原因證明文件（如原登記申請案影本、主管機關核准更正文件）。
3、權利書狀。
4、申請人身分證明。
5、委託書
(本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附，如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附)。
6、利害關係人同意書及其印鑑證明（與第三人有利害關係時應檢附該第三人之同意書）。
(二)、前項登記之錯誤或遺漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，
依土地法第69條之規定則由登記機關逕行更正之，即無須由申請人提出申請。
問 : Q11.申辦土地、建物登記案件，須繳納何種費用？
答 :
A11：按申辦登記案件，需繳納下列費用：
(一)、登記規費─應依照土地法及相關法令規定繳納。登記費未滿新臺幣1元者,不予計徵。其計徵標準：
1、土地總登記：由權利人按申報地價繳納登記費千分之二。
2、建物所有權第一次登記：按建物權利價值千分之二繳納。
3、權利變更登記：按申報地價或權利價值千分之一繳納。
4、他項權利設定登記：按權利價值千分之一繳納。
5、他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分依增加價值千分之一繳納登記費外，免納登記費。
(二)、書狀費─土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書，每張新臺幣80元。
但因逕為分割，所有權人就新編地號請領權利書狀及其他法令有規定者，免納書狀工本費。
問 : Q12.土地所有權人以土地或建物向金融機構或非金融機構提供擔保，應如何申辦抵押權設定登記？
答 :
A12：土地所有權人與金融機構(或非金融機構)訂立抵押權設定書面契約後，應向轄區地政事務所申辦
抵押權設定登記，檢附之文件有：
1、登記申請書。
2、登記原因證明文件（抵押權設定契約書正副本）。
3、權利書狀。
4、身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
5、義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者，自82年7月1日起義務人免附印鑑證明)。
6、委託書(委託他人代理者檢附之，如於登記申請書已載明委任關係者免附）。
7、第三人之同意書及印鑑證明（同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者，應經典權人同意）。
8、建築執照或其他建築許可文件（承攬人依民法第513條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記時檢附）。
9、主管機關核准或同意證明文件（如依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條第1項辦理時檢附）。
問 : Q13.土地所有權人或他項權利人應如何申辦土地所有權狀或他項權利證明書補（換）發登記？
答 :
A13：土地所有權狀或他項權利證明書因破損、滅失、逕為分割、逕為變更等原因，應由土地所有權或
他項權利人向轄區地政事務所申請書狀補給或換給登記，應檢附之文件有：
1、登記申請書、登記清冊。
2、原權利書狀（申請換發者檢附）。
3、登記原因證明文件（補給登記應附證明書或其他足資證明文件，如失竊報案證明、火災證明或權利人
切結書等；換給登記應檢附變更登記證明文件，如姓名變更戶籍證明文件等）。
4、身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
5、登記名義人印鑑證明（補給登記，除權利人攜身分證親自到場核對身分並經地政事務所指定人員簽證外，
如委託他人辦理時應檢附權利人印鑑證明）。
6、委託書(委託他人代理者檢附之，如於登記申請書已載明委任關係者免附)。
問 : Q14.外國人在我國購買土地，是否受限制？
答 :
A14：依土地法第18條規定外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民
得在該國享受同樣權利者為限，而且應該會同原所有權人，呈請該管市縣政府核准，另外土地法第17
條規定的土地種類，不准外國人租賃或購買。
問 : Q15.股份有限公司之代表人，如為自己或他人與公司為買賣時，應如何辦理？
答 :
A15：股份有限公司之代表人如為自己或他人與公司為買賣時，應由監察人為公司之代表，
申請登記時，應檢附監察人之資格證明文件，登記書表並以其為代表人。
問 : Q16.祭祀公業土地應如何申報及處分或設定負擔？
答 :
A16：按祭祀公業土地清理要點第2 點規定，祭祀公業以管理人或派下員（如無管理人或管理人死亡、
行方不明或拒不提出申報者，得由派下員過半數推舉派下員1人）為申報人，檢具申報書、沿革、
派下全員系統表及現員名冊、土地清冊、派下全員戶籍謄本、土地所有權狀影印本或土地登記簿
影本、原始規約（無者免附）、向祭祀公業土地所在地之鄉、鎮、市、區公所民政課申報，其土地
分屬不同民政機關（單位）管轄者，民政機關（單位）受理時應相互會知。祭祀公業土地之處分或
設定負擔，依祭祀公業土地清理要點第19 點規定，得依土地法第34條之1第5項規定辦理。但規約
另有規定者，不在此限。
問 : Q17.農業發展條例89年1月4日修正施行前已取得之農地，於修法後完成農舍興建，請問是否受限農業發展條例第18條農業 用地興建農舍滿5年始得移轉之限制？
答 :
A17：依農業發展條例第18條第2項之規定，限於89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需
興建者，才受到興建農舍滿5年始得移轉之限制，您的情形並不受到限制。
問 : Q18.土地所有權人將土地過戶給太太可以嗎？需要什麼證件？要手續費嗎？或是其他費用？本人自己可以辦嗎？
答 :
(三)、本人自己可以申辦土地登記，申辦時另須攜帶身分證正本及私章。
A18：(一)、將土地贈與太太向地政事務所申辦登記應備文件為：
1、登記申請書。
2、登記原因證明文件（贈與契約書一式2份）。
3、所有權狀。
4、申請人之身分證明。
5、委託書（登記申請書如已載明委任關係者，則免）。
6、義務人印鑑證明。
7、土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件。
8、繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書。
9、贈與稅繳清或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。
10、其他由中央地政機關規定之證明文件。
(二)、申辦土地贈與所有權移轉登記，需繳納土地登記規費。
(三)、本人自己可以申辦土地登記，申辦時另須攜帶身分證正本及私章。
問 : Q19.耕地(如特定農業區農牧用地等)上可否設立部分地役權？
答 :
A19：(一)、按「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定」為農業發展條例第31條所明定，
是以耕地辦理地役權登記，約定內容符合上開規定，例如：地役權設定契約書之約定使用方法
載明為供農路使用，地政機關自應准予登記。
(二)、至於耕地違反區域計畫法相關法令規定，由主管機關予以處罰，則係另一個法律問題。
問 : Q20.地上權人如何於其所有之建物(所有權及該地上權)上設立抵押權，並應檢附哪些資料？
答 :
A20：(一)、假設甲為土地所有權人，乙為土地上建物所有權人，且乙又有土地上之地上權，乙可否以建物「所有權」
及「地上權」共同提供擔保申辦抵押權登記。
(二)、實務上建物所有權人會以所有權提供擔保設定抵押權。依民法862條規定：「抵押權之效力，及於抵押物
之從物及從權利。」上述案例建物所有權人有基地使用權（地上權），此時地上權是建物所有權之從權
利，抵押權之效力及於地上權，故實務上以所有權及地上權共同擔保相當罕見。
(三)、以地上權為抵押權之標的物為民法第882條之「權利」抵押權，而以所有權提供擔保設定之抵押權為民法
第860條之抵押權共同設定，恐有疑義，如送件申辦，將請釋上級機關，可否申辦。
問 : Q21.原購買預售屋，建設公司先將土地過戶給我（有建築融資設定），然地上房屋未過戶給我時，房屋已被法拍了，徒留土地每年還要繳地價稅，是否可將土地所有權拋棄?如何辦理?程序為何?
答 :
A21：向地政機關申辦拋棄所有權登記，依土地登記規則第34條規定應附文件如下：
1、登記申請書、登記清冊。
2、拋棄所有權證明書。
3、權利書狀。
4、申請人身分證明。
5、拋棄人之印鑑證明。
（如依土地登記規則第41條規定，拋棄所有權之申請人，親自到場經地政事務所核對身分則免附）。
另依內政部92年2月19日內授中辦地字第0920081845號函示：建築物法定空地所有權人，無論是否仍有該
建築物或坐落基地所有權，皆不得單獨拋棄其法定空地所有權。因此台端如欲拋棄所有權，仍須向縣府
工務處申請該筆土地為非法定空地之證明文件。此外拋棄建物基地所有權，僅於不違反公共利益或不以
損害他人利益為主要目的時，始得為之（內政部88年8月6日台內中地字第8803709號函）， 抵押權未塗銷
登記之私有土地，其所有權人不可拋棄土地所有權（內政部76年9月8日台內地字第536693號函）， 請參考。
問 : Q22.若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？
答 :
A22： 按：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人
有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內
不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗
優先購買權人。」、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或
將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓
人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第419條第1項規定之限制。」分為土地法第
104條暨民法第425條之1所明定，是基地出賣時，地上權人、典權人或有租賃關係之承租人始有優先購
買之權。
問 : Q23.部分繼承人不能會同申請繼承登記時該怎麼辦？
答 :
A23：合法繼承人為2人以上，其中部分繼承人因故不能會同其他繼承人登記時，得由其中1人或數人為全體
繼承人之利益，就被繼承人之土地，得申請為公同共有之登記。
問 : Q24.土地、建物繼承登記逾期申請登記，應處登記費罰鍰若干倍？
答 :
A24：土地建物繼承登記應自繼承開始之日起6個月內為之。申請逾期者，每逾1個月處應納登記費額1倍之罰鍰，
最高不得超過20倍。
問 : Q25.何謂「預告登記」？申辦預告登記應具備那些文件？預告登記之效力如何？
答 :
A25：(一)、為保全對於他人之請求權
1、關於土地權利移轉或使其消滅
2、土地權利內容或次序變更
3、附條件或期限等之請求權所為之登記。
2、土地權利內容或次序變更
3、附條件或期限等之請求權所為之登記。
(二)、申辦預告登記應檢附下列文件：
1、登記申請書。
2、登記清冊。
3、登記名義人同意書。
4、登記名義人身分證明文件。
5、登記名義人印鑑證明書。
6、請求權人身分證明文件。
7、土地或建築改良物所有權狀。
1、登記申請書。
2、登記清冊。
3、登記名義人同意書。
4、登記名義人身分證明文件。
5、登記名義人印鑑證明書。
6、請求權人身分證明文件。
7、土地或建築改良物所有權狀。
(三)、預告登記之效力(土地法第79條之1參照) 。
1、預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
2、預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。
問 : Q26.所有權狀或他項權利證明書遺失，申請補發登記時，應檢附何種文件？
答 :
A26：權利人因不慎遺失所有權狀或他項利證明書時應檢附下列證件向地政事務所申請補發，經公告30日期滿
無人異議後補發之。應檢附文件如下:
1、登記申請書
2、登記清冊
3、切結書或滅失事實之證明文件
4、權利人印鑑證明書
5、權利人戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本
1、登記申請書
2、登記清冊
3、切結書或滅失事實之證明文件
4、權利人印鑑證明書
5、權利人戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本
問 : Q27.哪些登記案件可用郵寄申請？繼承登記可用郵寄申請嗎？
答 :
A27：依臺中市政府地政局所屬各地政事務所受理通信申請土地登記及地籍謄本實施要點第二點規定，
各地政事務所受理通信申請項目如下：
1、住址變更登記。
2、更名登記（戶籍資料記載姓名變更者為限）。
3、抵押權全部塗銷登記(限抵押權人為金融機構者)。
4、書狀換給登記。
5、門牌整編登記。
6、更正登記。
(限戶籍資料記載姓名、出生日期、身分證統一編號、門牌及住址等錯誤，經戶政機關更正有案者)。
7、地目變更登記（都市計畫編定為建築用地並變更為「建」地目者為限）。
8、塗銷地目登記。
9、土地建物登記（簿）謄本（申請電子資料登記謄本者以第二類為限）。
10、地籍圖謄本。
11、建物測量成果圖謄本。
12、地價謄本（以第二類為限）。
13、異動清冊謄本。
14、異動索引謄本。
15、建物門牌號查詢。
故 台端所稱繼承登記案件自不屬郵寄申請登記之範疇，是以本案應由繼承人親自到場申請登記或依土地法
第37條之1規定委託代理人代理申請登記。倘 台端於申請登記收件後無法親自來所領回相關證件，請於申
請收件時，將登記申請書件交由審查人員預為審核相關證件無訛後，再洽發狀人員辦理案件郵寄到家服務，
據以縮短申請時程。
問 : Q28.有關「優先購買權人立場提出異議」疑問？
答 :
A28：1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」為民法第153條所明定，本案
共有人依土地法第34條之1出賣共有土地全部，並以書面通知他共有人是否願意以同一價格優先購買，
經台端於期限內回函願以同一價格承購，依前揭民法規定該契約即為成立，台端得依民法債編之相關規定
請求共有人履行契約，先予敘明。
2、次按土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承
購。」，本案共有人出賣其應有部分予第三人並申請移轉登記時，出賣人應依前開規定再次通知他共有
人表示是否願意以同一價格優先購買，優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權
人視為放棄，出賣人再於登記申請書適當欄簽註「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人
願負法律責任字樣」或附具切結書，若其並未依規通知他共有人得以同一價格優先購買時，台端得於收
件後登記完畢前以書面提出異議。惟共有人出賣其應有部分予他共有人，因「土地法第34條之1第4項規定
優先購買之立法意旨，無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先購買權，以限制
共有人人數增加，簡化共有關係，當共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用餘地」〈72年台抗
字第94號判例參照〉，故共有人出賣其應有部分予他共有人，依前揭判例所示，台端並無優先購買權，即
不得依土地登記規則第57條提出異議。
問 : Q29.抵押權所擔保之債權已清償後，抵押權人死亡，抵押人如何辦理抵押權塗銷?
答 :
A29：按「抵押權因債權清償消滅後，抵押權人死亡得免辦抵押權繼承登記，直接辦理抵押權塗銷登記」、
「抵押權人死亡，得由合法繼承人出具抵押權塗銷同意書後，由申請人持憑上開塗銷同意書，連同
抵押權人死亡之戶籍謄本、遺產稅繳（免）納證明文件等申辦抵押權塗銷登記」分別為內政部76年
9月21日台（76）內地字第534294號函及內政部90年5月9日台（89）內中地字第9006984號函所
明定，爰此， 台端可依前開規定檢具塗銷同意書、抵押權人死亡之戶籍謄本、遺產稅繳（免）納
證明文件、登記申請書、申請人身分證明等相關文件辦理抵押權塗銷登記。
問 : Q30.詢問姓名變更須本人親自辦理或可由子女代辦理房屋所有人姓名變更?
答 :
A30：按「土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複
代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。前項代理人或複代理人，代理
申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分。」、「申請登記，
除本規則另有規定外，應提出下列文件：
1、登記申請書。
2、登記原因證明文件。
3、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
4、申請人身分證明。
5、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
前項第四款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」分別為土地登記規則第37條及第34條所明定，
是本案請依前開規定檢附登記申請書、登記清冊、載有更名記事戶籍謄本及權利書狀向本所辦理更名登記；
另請於送件時，爰依前開規定，由申請人親自辦理或由其子女代為送件即可。
問 : Q31.抵押權所擔保之債權已清償後，抵押權人死亡，抵押人如何辦理抵押權塗銷?
答 :
A31：按「抵押權因債權清償消滅後，抵押權人死亡得免辦抵押權繼承登記，直接辦理抵押權塗銷登記」、
「抵押權人死亡，得由合法繼承人出具抵押權塗銷同意書後，由申請人持憑上開塗銷同意書，連同
抵押權人死亡之戶籍謄本、遺產稅繳（免）納證明文件等申辦抵押權塗銷登記」分別為內政部76年
9月21日台（76）內地字第534294號函及內政部90年5月9日台（89）內中地字第9006984號函所
明定，爰此， 台端可依前開規定檢具塗銷同意書、抵押權人死亡之戶籍謄本、遺產稅繳（免）納
證明文件、登記申請書、申請人身分證明等相關文件辦理抵押權塗銷登記。